继个人存量住房交易“带押过户”相关通知下发后，北京地区已有多家银行“官宣”上线了相关业务。4月13日，北京商报记者获悉，目前建设银行、中国银行、工商银行、农业银行等在北京地区均已启动“带押过户”业务办理。另外，交通银行北京市分行、浙商银行北京分行、恒丰银行北京分行等银行也透露正在推进“带押过户”业务落地。
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“带押过户”无需提前结清现有按揭贷款，即可在原抵押权不解除的情况下变更过户，有助于提高存量房流动性，目前，全国多地均在加速推进相关业务的开展，常态化服务号角已然吹响。在分析人士看来，未来实行“带押过户”的城市将会逐步扩围。
北京多银行加速推进“带押过户”
4月13日，北京商报记者获悉，目前建设银行、中国银行、工商银行、农业银行、南京银行在北京地区均已启动“带押过户”业务办理。
其中，建设银行北京市分行表示，目前可以正常受理客户“带押过户”业务申请，该项业务正在推广过程中。据了解，去年10月，北京开始进行小范围试点，试行“带押过户”的办理流程，北京链家与建设银行北京市分行于当年11月12日完成了北京市“带押过户”第一单。
另外，中国银行北京市分行提到，该行目前已能够实现个人存量房住房“带押过户”办理，针对符合要求的贷款业务需求，可提供同行贷款、跨行贷款和全款购买3种情形下的“带押过户”业务。工商银行北京市分行则表示，已成功完成北京地区线下“带押过户”二手房按揭贷款发放，同时实现了与金融专网的对接，推动线上“带押过户”业务的办理。
据了解，3月31日，北京银保监局等四部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款。
自《通知》印发后，就已有银行透露相关业务进展。农业银行北京市分行彼时介绍，该行已开启线上推广“带押过户”业务，全面对接北京金融综合服务网，做好相关业务流程规范、信息系统改造、人员业务培训等各项配套准备工作。
除目前已启动“带押过户”的银行外，亦有多家银行表明正在推进相关业务落地。交通银行北京市分行表示，该行正在积极推进“带押过户”业务落地，承诺不向客户收取额外担保费或服务费。浙商银行北京分行提到，该行正在积极对接北京金融综合服务网，会尽快上线，目前已对全员零售条线全员培训“带押过户”业务。恒丰银行北京分行提到，目前“带押过户”正在测试系统中。某股份制银行北京分行也透露，目前“带押过户”处在推进的阶段，正在进行制度评审和系统开发等筹备工作，后续还需要进行框架协议签订以及系统测试等。
“国有大行率先推进，股份制银行及其他类银行逐步跟进，这是比较合理的操作程序。” 对于各家银行“带押过户”进度不一的原因，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，国有大行的率先实行能为其他银行起到带头示范作用，当前处于北京地区正式执行的起步阶段，选择“带押过户”的群体数量较少，业务实行中的风险性、跨行业务如何协调仍需逐步探索。
仍需明确细化交易规则
北京市“带押过户”模式存在一定的特色，即兼容跨行贷款。《通知》指出，购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房。
陈霄表示，目前多数城市“带押过户”要求买卖双方在同一家银行办理，而北京地区更加灵活，提出支持跨行贷款等内容。对于房地产市场而言，“带押过户”模式的实施，提升了二手房交易效率，缩短了交易时间和交易成本，提高了二手房市场的流通性，有利于激发存量房市场活力，提振房地产市场活跃度。
而从实际办理情况来看，虽然多家银行明确已启动“带押过户”业务办理，但是仍处于逐步推进阶段。北京商报记者从南京银行北京分行获悉，该行目前已上线同行贷款购房模式的“带押过户”业务，对于跨行贷款购房模式的“带押过户”业务，正在按照监管要求进行系统技术对接以及业务制度流程梳理，力争尽快推出。
某国有银行支行房贷经理表示，“带押过户”业务刚刚开始，可以申请办理，但目前具体细则还未下发。需要买方在北京金融综合服务网申请“带押过户”网签，同行、跨行均可办理，由买方贷款行发起申请，卖方贷款行接收到之后，进行对接办理。也有银行房贷部门工作人员透露，“带押过户”刚开始施行，目前仅支持同行贷款办理，正在推进跨行贷款的业务办理。
在光大银行金融市场部分析师周茂华看来，“带押过户”交易模式提升二手房流动性，降低交易成本，有助于释放市场改善需求，将有助于活跃二手房成交，推动房地产健康发展。但需要明确细化交易规则，完善交易信息系统，透明的房产的产权及房主银行贷款方面信息等，最大限度避免纠纷等。
常态化服务号角吹响
目前，常态化开展“带押过户”服务的号角已吹响。自然资源部和银保监会此前印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署，要求各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。具体措施包括：推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
据悉，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省市已经开展。天津银保监局公告显示，截至一季度末，辖内建设银行天津市分行、工商银行天津市分行、中国银行天津市分行、招商银行天津分行等4家商业银行已实现本行内部“带押过户”业务投产落地，已实现投放178笔、金额1.58亿元。
此外，郑州市近期已发布存量房“带押过户”办理流程的通知，明确不动产登记部门单一部门办理以及不动产登记部门与住房保障部门联合办理的具体流程。
在招联首席研究员董希淼看来，银行对接系统、修改制度和优化流程都需要时间，完成这些工作之后，“带押过户”将在全国推广开来，成为一项常规性安排。
当前来看，带押过户的推行中还存在很多细节，陈霄表示，一方面，将“带押过户”材料提交给银行后，但是房本还在原业主手中就有可能出现“一房二卖”现象，另一方面，如果在不同银行办理业务则需要老抵押银行的同意，否则就无法正常办理。对于这些问题，需要买卖方、银行以及不动产相关部门加强协作。
目前，在多地实践探索中，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等三种“带押过户”模式。为防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险，《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》鼓励各地积极引入预告登记，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。北京商报记者注意到，此次郑州市引入不动产转移预告登记与抵押预告登记“双预告登记”及转本登记并行办理模式，防范交易风险。
谈及后续“带押过户”趋势及建议，陈霄认为，未来，实行“带押过户”的城市预计将会逐步扩围。在办理相关业务时，买方需注意到房产登记部门查询房产信息，验证产权是否清晰，有没有房贷之外的抵押贷款或者和其他债权人签署的抵押合同，不能以卖方口头说明为准，避免遭受损失。
北京商报记者 李海颜
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