近日，“港股信托第一股”的山东国信（01697.HK）发布2022年年报，经营情况不容乐观，营收和归母净利双双下降。山东国信解释称主要是利息收入下降以及处置不良债权带来的投资损失所致，抽丝剥茧之后，记者发现这两个原因背后与房地产行业有密切关系。
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2018年，山东国信提出加快创新业务开拓，其中包括深耕主动管理类房地产信托业务，大力推动“股+债”主动管理项目落地等。如今在房地产行业下行大环境下，山东国信过往大力发展房地产信托业务的B面正在逐渐显现。
营收净利双降，股东方受让资产输血
日前，山东国信发布2022年年报。数据显示，2022年山东国信实现经营收入14.45亿元，同比下降18.7%，实现除所得税前利润5.91亿元，同比上升27.1%，实现归属公司股东的净利润2.8亿元，同比下降40.1%，连续5年呈现下降趋势。
2022年山东国信经营收入和归母净利润的双重下降，一个重要原因是利息收入的大幅下滑，由2021年的5.4亿元下降88.4%至0.6亿元，其中客户贷款录得利息收入由2021年的5.2亿元下降94.5%至0.28亿元。
另一个重要原因是2022年山东国信处置睿远76号债权及睿远61号债权产生了24.88亿元损失，并且公司持有的上市股票、共同基金等金融产品交易量减少，使得公司2022年录得投资损失23.43亿元。这部分投资损失被2022年处置联营企业股权（即富国基金16.675%股权）实现收益26.73亿元所抵消，不过出售富国基金股权产生所得税费用3.11亿元导致归母净利润的下降。
值得注意的是，山东国信出售睿远76号债权、睿远61号债权以及富国基金股权的交易对象均是山东金融资产。
资料显示，山东金融资产由山东省鲁信投资控股集团（下称“鲁信投资”）、济南财金投资有限公司、山东国信及中油资产管理分别持有约82.29%、2.73%、1.36%及1.09%股权，鲁信投资是山东金融资产的第一大股东，同时，鲁信投资持有山东国信48.1278%股权，是山东国信第一大股东。
山东国信和山东金融资产的交易属于鲁信投资旗下的资产腾挪，高价出售富国基金股权以及低价沽出睿远76号、61号不良债权，可以降低山东国信的不良率，同时补充流动资金。
山东国信也表示，公司若干传统业务部门面临的风险增加，过去两个财政年度间，其流动负债超过了流动资产。出售资产所得资金将更多投放于固有业务，并增加其于信息科技及人力资源的投资，以支持公司业务转型及发展。
图片来源：图虫
固有业务失速背后的房地产阴影
山东国际信托初创于1987年3月，是经中国人民银行和山东省人民政府批准设立的非银行金融机构。2002年8月，公司完成了增资改制和重新登记工作，由国有独资公司转变为有限责任公司。2007年6月，公司名称变更为“山东省国际信托有限公司”。2017年12月7日，山东国际信托成为内地第一个在港股上市的信托公司。
山东国信业务包含信托业务和固有业务。2022年管理的信托资产规模有所回升，由2021年末的1722亿元增长至2022年末的2154亿元，实现信托业务收入9.9亿元，同比上升19.4%。
但是山东国信固有业务表现并不理想，2022年仅实现收入6.3亿元，同比减少55%。
资料显示，山东国信的固有业务包含货币资产投资、证券投资、长期股权投资、固有资金贷款、信托业保障基金以及持有待售资产6种配置方法。根据年报信息，山东国信固有业务收入减少主要原因是利息收入减少以及投资损失。
山东国信利息收入的减少主要是客户贷款利息减少所致，其中由合并结构性实体授出的企业贷款由2021年的94亿元减少至11.2亿元。
而山东国信合并结构性实体持股的子公司基本上是物业开发公司。这也表明，山东国信利息收入减少的根本原因是放贷给房地产公司的款项大幅减少了。
有意思的是，导致山东国信投资损失的睿远61号债权背后亦有房地产的身影。公告显示，睿远61号信托的借款人是一家中国房地产开发商，抵押资产为北京若干房屋产权（总建筑面积约9891.7平方米以及北京的一地块（约80313.6平方米）的土地使用权。
总体来说，山东国信去年固有业务业绩下滑跟当前处于下行通道的房地产行业有着莫大的关系，这也是昔日山东国信着力发展房地产信托种下的因果。
2018年，山东国信提出未来将巩固传统优势业务，加快创新业务开拓，推动主动管理取得更大突破。其中，就包括深耕主动管理类房地产信托业务，大力推动“股+债”主动管理项目落地等。
年报数据显示，2019年-2022年山东国信合并结构性实体授出的企业贷款（主要是房地产企业贷款）分别为74.6亿元、132.3亿元、94亿元以及11.2亿元，呈现急速飙升到骤降的趋势。
截至2021年末，山东国信存续(房地产)股权投资项目(含“股+债”项目)23个，其中纯股权投资规模合计6.9亿元。
山东国信表示，近年来公司逐步加大房地产项目股权投资比重，股权投资项目产生的分红、股权退出收益已经成为公司收入和利润的重要来源。
山东国信在滕州海德等项目的参股和退出的过程中获取不菲的收益。但是过快地加大房地产信托规模以及过度追求高利润，山东国信忽视了对借款企业的风险控制，出现了个别房地产融资业务违规事件，遭受金融监管部门的警告和罚款。最终也导致部分信托违约，山东国信不得不计提大幅资产减值损失或者折价出售不良信托债权。
作为港股第一家上市的信托公司，山东国信上市首日以4.42港元/股收盘，如今股价仅为0.39港元/股，相比上市首日下跌了91.2%，沦为仙股。
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